Cada día me encuentro con más gente que está pensando invertir en viviendas, pero me he sorprendido al descubrir que muchos no conocen las herramientas básicas para medir las oportunidades que se les presentan, es por ello que he decidido contarte cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, para que puedas dirigir tu capital hacia la cima donde hallarás la libertad financiera.
Lo primero que debes tener claro es qué es la rentabilidad inmobiliaria, y esta no es otra cosa que la herramienta que te permitirá medir la inversión y valorar si esa vivienda que tienes frente a ti producirá beneficios o, por el contrario, acarreará pérdidas. En definitiva, con este tipo de medición podrás distinguir una vivienda con potencial de otra mediocre.
También conocida por sus siglas en inglés ROI (Return of Investment), la Rentabilidad no solo nos habla del bien inmueble al que hemos puesto el foco, sino que también nos dice mucho de nosotros cómo inversores, y como de buenos somos. Mientras más desarrolles tu capacidad de análisis del mercado inmobiliario y de ti mismo, más probabilidad tendrás de multiplicar tu capital.
Por esta razón, en el vídeo te contaré los 4 principales indicadores que yo empleo a diario para calcular la rentabilidad, y estos son: La Rentabilidad bruta, La Rentabilidad neta, El Cash Flow y el ROE. Además, te mostraré cómo calcular cada una de estas con un ejemplo concreto, para que aprendas a medir por ti mismo el valor de las inversiones y descubras qué tipo de rentabilidades eres capaz de encontrar.
Si estás pensando invertir en el mercado inmobiliario, pero dudas ante el camino que deberías seguir o quieres hacer un análisis de tus inversiones actuales para conocer su verdadero rendimiento, no puedes dejar de ver este vídeo, porque te mostraré la mejor herramienta para medir las oportunidades que me ha garantizado éxito a mí y seguro a ti también.
Hola Jose,
He comprado tu libro ,lo acabo de empezar y me está gustando un montón. En paralelo voy navegando por tu web.
Me surge una duda al ver el video:
Si hubiera pedido una hipoteca para los 46000 euros de inversión total, al calcular la rentabilidad neta ¿Tendría que sumar los intereses anuales que tendría que pagar al banco a los gastos de ibi, comunidad, seguros, etc?
De no hacerlo creo que no sería correcto porque entiendo que son gastos también y repercuten en la rentabilidad.
Gracias por todo,
Saludos,
Iñigo Luna
Hola Iñigo,
Me alegra que mi libro, La Fórmula IN te este gustando y me lo hagas saber. Se que mucha gente lo esta leyendo porque ya es bestseller pero el que me dejéis comentarios o me escribáis para decírmelo he de reconocer que me hace ilusión.
En relación a tu pregunta, yo no tendría en cuenta los intereses del préstamo en el calculo de la rentabilidad neta (A pesar de que hay gente que lo hace). Yo no lo hago porque entonces estamos entrando en una contradicción. Una vivienda en alquiler va a ser más o menos rentable dependiendo de la forma en la que la paguemos, bajo mi punto de vista una inversión tiene que tener una única rentabilidad neta.
Es cierto que cuando usamos la deuda para hacer el negocio hay que hacer más números, por eso tenemos el CAHSFLOW y el ROE. En este caso si que podrías descontar los intereses solamente. En mi caso quito toda la cuota de la hipoteca porque si solo descuentas los intereses te saldrá un cashflow teórico y no real, porque no coincidirá con el dinero que te queda en la cuenta a finales de mes.
Espero haberte aclarado la duda, si tienes cualquier otra cuestión no dudes en hacérmela.
Hola jose, esta bien la forma de calcular la rentabilidad y creo que bastante correcta, pero durante cuantos años o mejor dicho sobre cuantos años ha de hacerse la rentabilidad…. Lo digo porque no es lo mismo intentar pagar en este caso una hipoteca en 5años que en 20 años
Hola Juan,
Gracias por tu pregunta, se que esta misma se la hacen muchos inversores y te digo como yo lo veo (En esto de la rentabilidad hay muchas visiones).
Para mi la rentabilidad no depende de la hipoteca, porque sino estaríamos diciendo que una vivienda es mas o menos rentable dependiendo de como la pagamos.
Como explico en el video, la rentabilidad neta mide el negocio. Es decir, lo que cuesta la vivienda y como de rentable es en función de lo que obtengamos por ella.
En el caso que quieras pagar la vivienda con hipoteca entonces necesitas el ROE (Hay quien lo llama ROCE) que te mide la rentabilidad de esta operación que has financiado.
El Roe es igual al CashFlow entre la aportación que hayas hecho tu a la compra. Como en el cálculo del cashflow, es entradas menos salidas, si hemos hecho una hipoteca a pocos años la cuota será mayor por tanto bajara el cashflow por lo que el ROCE será menor.
Hola Jose, adquirí tu ibook la formula IN esta semana y me ha encantado.
Enhorabuena, no he podido dejar de leerlo hasta que lo he terminado.
Sin embargo, echo de menos los enlaces a las webs de pisos de bancos y de fondos que comentas en el libro, especialmente pisos de fondos, ya que normalmente mis búsquedas no pasan de idealista, fotocasa y las comercializadoras de bancos (haya, aliseda etc…).
Agradacería si me puedes enviar un enlace o una fuente de información. Gracias de nuevo!!.
Tambien tenía otra pregunta, si calculamos el CashFlow y el ROE descontando el total de las cuotas de la hipoteca o préstamo (capital + intereses) sale totalmente distinto al cash flow con únicamente los intereses. ¿Cuál es la forma correcta?.
Hola Aintzane,
Me alegra que te haya gustado el libro y te agradezco que lo compartas. Es importante para mi. Respecto a las web de bancos y fondos, las puedes encontrar en internet y son los ya conocidos y que tu mencionas (Haya, Aliseda, Solvia, Servihabitat) pero realmente sirve de poco que te pueda recomendar un fondo puesto que para conseguir buenas oportunidades tendrás que realizar contactos. En las web no deja de estar lo que no se vende y las verdaderas oportunidades se diluyen antes de publicarse.
Es algo que requiere un método y estrategia.
Con las posibilidades que me permite este medio mi recomendación es que empieces a contactar con ellos para conseguir oportunidades.
En cuanto a lo que me preguntas sobre el CASHFLOW y el ROE, personalmente pienso que la forma correcta es con la que tu te sientas cómoda y tenga sentido para ti. Para mi, a pesar de que la cuota de préstamo lleva una parte de amortización de capital, prefiero hacer el calculo con la cuota integra puesto que sino te sale un cash-flow teórico, es decir, superior a lo que realmente esta llegando a tu bolsillo.
Hola José, si el inmueble lo quiero para reformar y vender, tendría que incluir solo los gastos de compra y reforma en el cálculo de rentabilidad ? Tomando en cuenta que sea al contado claro está
Hola Carolina,
Efectivamente, todo lo que salga de tu bolsillo para la vivienda debes contabilizarlo en el cálculo de la rentabilidad, sino podrás caer en tener indicadores que no te están definiendo de manera precisa la inversión
Muy bien explicado. Muchísimas gracias!
Gracias Beatriz. Me alegra que lo veas así
Buenas, te sigo desde hace un par de meses e intento aprender de todo lo que comentas. Actualmente tengo 3 pisos en alquiler, pero quiero entrar en el tema de compra, reforma y venta. En los cálculos de rentabilidad y de márgenes, echo en falta el explicar el tema de impuestos. Para mi el margen sería teniendo en cuenta los impuestos de la compra, pero también los impuestos de la venta. Tengo claro todos los relativos a la compra, pero….. para la venta que tributarios por plus valia ? y que importe sería, y luego lógicamente el incremento patrimonial en renta. Estoy en lo cierto. Veo complicado sacar márgenes importantes al añadir tanto impuesto de compra y de venta. Gracias y Saludos