El comprender qué significa “micromercado” puede ser la diferencia entre aprovechar una oportunidad o ni saber de su existencia. Esto es vital a la hora de invertir en inmuebles, por eso en este artículo te explicaré este concepto.
No existe UN mercado, sino muchos micromercados
Cuando los medios de comunicación hablan del mercado inmobiliario, lo tratan como si fuera un bloque único, que en un momento está en alza, y en otro a la baja. Esto es así porque asientan sus afirmaciones en la estadística, sacando una media de las operaciones que se realizan.
Sin embargo, a mí me parece acertado lo que decía el premio Nobel Bernard Shaw: ““La estadística es una ciencia que demuestra que, si mi vecino tiene dos coches y yo ninguno, los dos tenemos uno”.
Esto no significa que desprecie la estadística. Lo que quiero que tengas en cuenta es que el error está en ver la tendencia de forma global. Cuando pensamos así, no vemos las oportunidades que se pueden estar presentando para realizar una inversión.
¿Por qué digo esto? Porque no existe UN mercado inmobiliario, sino 8131 micromercados. Y este número no es al azar, sino que es la cantidad de municipios que hay en España.
Con esto lo que quiero significar es que hay muchísimos micromercados dentro de una misma zona, y es un error el englobar la tendencia en un solo mercado, porque se dejan de lado aspectos que podrían significar una oportunidad de inversión.
¿Qué es un micromercado?
Un micromercado es un conjunto de ofertas con características concretas en un área concreta que interesa a un conjunto de clientes concretos, es decir, a la demanda.
¿Por qué es importante esto si quieres invertir?
Si comprendes este concepto, se ampliará tu visión, y podrás ver que existe la posibilidad de que en una misma área, existan zonas que estén en alza mientras otras están a la baja. Te lo mostraré con un ejemplo.
Pensemos en las viviendas a las afueras. Con esta crisis sanitaria, mucha gente se está planteando si tiene sentido vivir en el centro. Muchos, después de este tiempo encerrados, están pensando en adquirir una casa más grande en las afueras de la ciudad.
Esto provocará que la búsqueda de comprar un piso en el centro disminuya, y que, en la misma ciudad, aumente el interés por viviendas más alejadas de la zona céntrica, donde haya menos densidad poblacional.
Los medios de comunicación pueden decir que ha caído el mercado inmobiliario, porque el interés por zonas que antes eran muy buscadas, disminuyó. Pero conociendo lo que es un micromercado, no lo tomaremos como algo global y sabremos encontrar la zona que está en alza.
Esto es lo que yo llamo “entender la tendencia”: encontrar oportunidades que nadie ve, al prestar atención a lo que ocurre en zonas concretas, con características concretas, con clientes concretos.
Si te interesa saber más del tema, te invito a ver mi video, donde profundizo más en lo que es un micromercado y su utilidad para hacer una buena inversión.
Interesante punto de vista,el de la deslocalización en este momento de COVID.
Pero si bien la compra de una segunda residencia,a las afueras,atractiva y rentable para su alquiler,no la acabo de ver.
Pienso en un ático que tengo en la costa brava,que por muy bien que está nunca me ofrecerá un alquiler al nivel del que me ofrecen los mismos m2 en Barcelona.
Gracias José Luis por tu comentario, efectivamente las segundas residencias suelen ser menos rentables que una vivienda en una zona como Barcelona. Pero esto dependerá
del precio al que hayas comprado la vivienda de la Costa Brava y de la demanda de alquiler que tenga esta vivienda.
Al final trata de tener clara cual es la rentabilidad neta que nos esta dando cada vivienda, para ayudar con este reto que tenemos todos los inversores estoy compartiendo la tabla que
yo uso. Te la dejo aquí para que la puedas descargar y analizar la rentabilidad de tus viviendas:
https://laformulain.com/tabla/
Hola Jose
Me han ofrecido comprar una vivienda en un barrio humilde con inquilinos incluidos .La roe que me da es del 13.6 .Me parece una gran inversión salvo por la finca que esta bastante dejada .¿Como valoras este tipo de viviendas que es posible despues no dispongan de un mercado de salida?
Hola Paul,
Desde mi punto de vista este es un gran error que se comete muy amenudo. La inversión en viviendas en alquiler es una inversión de 2 lados. Uno evidente y otro subyacente. El evidente es la renta pero el que no se ve y es el más importante es la REVALORIZACIÓN. Para mi no tiene sentido comprar una vivienda para alquilar, si de entrada sabes que esta no subirá de precio, o lo que es peor, que tendrás dificultades o no podrás hacerla liquida cuando quieras
Te dejo mi canal de telegram donde hablo de esto concretamente y tambien comparto mucha información de alto valor relacionada con la inversión en viviendas
https://web.telegram.org/#/im?p=@inversoresconingenio